ТЕКСТ: Анна Лежнина, эксперт Справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Нельзя говорить собственникам: «Это не мы виноваты, решайте проблему сами». Даже если очень хочется. Хотя такой ответ просится на язык, если виноваты действительно не вы, а кто‑то другой — ваш подрядчик.

Как организация, управляющая МКД, вы можете выполнять работы, оказывать услуги собственными силами или привлекать подрядчиков. Речь идет и об управляющих организациях, и о ТСЖ, ЖК, ЖСК. Подрядчики не считают собственников помещений в МКД своими работодателями, не испытывают трепета перед общим имуществом или имуществом собственников. Они работают на вас, и ответственность за них несете вы.

В этой статье вы найдете алгоритм действий для случая, когда ущерб причинен имуществу собственника, и информацию о том, как понесенные убытки предъявить подрядчику.

Любые отношения с подрядчиком оформляйте в виде договора. Даже если кажется, что ничего не случится.

Алгоритм действий

Неправильно игнорировать претензии собственника, имуществу которого причинен ущерб, и отсылать его к подрядчику. Ответственность перед собственниками помещений несете вы, а потому не ленитесь и требуйте возмещения убытков с подрядной организации.

От того, как вы организуете процесс выявления и возмещения ущерба, зависит сумма, которую удастся получить с подрядчика.

Мы рекомендуем действовать так:

• зафиксируйте причиненный ущерб;
• получите претензию от собственника, которому причинен ущерб;
• определите лицо, виновное в причинении ущерба;
• привлеките подрядчика к ответственности.

Действуйте именно в таком порядке, чтобы не нести убытки самостоятельно, а взыскать их с виновного лица. Виновным может быть и сотрудник организации, но это тема отдельной статьи.

Фиксация факта причинения ущерба

Чтобы зафиксировать факт причинения ущерба, составьте акт в письменной форме.

В акте обязательно опишите ущерб и обстоятельства, при которых он был причинен. Детализация не будет лишней, поэтому укажите объем и размер причиненного ущерба, перечислите предметы или элементы квартиры (например, стены, потолок), которым причинен ущерб. Если возникнет спор, эти данные помогут доказать степень ущерба.

Акт должны подписать УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК и собственник помещения в МКД. Если к осмотру привлекались свидетели, то нужны и их подписи.

Вопрос

Кто подписывает акт о причинении ущерба имуществу, если собственник помещения, которому причинен ущерб, отсутствует?

Если собственник помещения, которому причинен ущерб, отсутствует и нет его представителя, акт подписывают:

• исполнитель коммунальных услуг;
• два незаинтересованных лица.

Это закреплено п. 152 Правил № 354.

Составьте акт о причинении ущерба в двух экземплярах и подпишите не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. Такой порядок предусматривает п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.20011 № 354 (далее — Правила № 354).

Получение претензии о причинении ущерба

Проверьте, от кого поступила претензия о причинении ущерба и соблюдены ли сроки исковой давности. Требовать возмещения ущерба, причиненного помещению в МКД, вправе только его собственник.

Вред, который причинен имуществу собственника помещения в МКД, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим этот вред. Неважно, состоял потерпевший с этим лицом в договорных отношениях или нет. Это следует из положений ст. 1064, 1095 и 1096 ГК РФ.

Пострадавшая сторона вправе предъявить претензию двумя способами:

• в порядке досудебного урегулирования спора;
• в судебном порядке.

В рамках досудебного урегулирования спора собственник направляет УО письменную претензию с требованием возместить причиненный ущерб. Это наиболее быстрый способ разрешения конфликта. Если между сторонами не достигнуто понимание, одна из них обращается в суд.

Срок исковой давности для возмещения ущерба составляет три года с момента, когда собственник узнал о причиненном ущербе. Это следует из ст. 195, 196, 199 ГК РФ.

Определение лица, виновного в причинении ущерба

Нанимая подрядную организацию для выполнения всех или некоторых работ по содержанию и ремонту общего имущества, вы несете ответственность перед собственниками помещений за оказанные ею услуги и выполненные работы.

К СВЕДЕНИЮ

Вы не должны возмещать ущерб, причиненный имуществу собственника помещения в МКД, если такой ущерб:

• возник вследствие умысла собственника-потерпевшего (п. 1 ст. 1083 ГК РФ);
• причинен одним из собственников помещений в МКД (потребителей) или возник вследствие непреодолимой силы (ст. 1098 ГК РФ).

Как исполнитель КУ вы несете ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя, за качество использованных материалов, оборудования, инструментов и иных средств, необходимых для предоставления коммунальных услуг (п. 153 Правил № 354).

Организация, управляющая МКД, может быть привлечена к ответственности за причиненный ущерб, если будут доказаны четыре обстоятельства:

• факт причинения ущерба;
• ненадлежащее выполнение работ и (или) оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД или предоставлению коммунальных услуг;
• причинно-следственная связь между причинением ущерба и выполнением обязательств УО;
• размер причиненного ущерба.

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества и предоставление КУ.

Важно разграничивать зоны ответственности УО и собственников помещений в МКД.

Каждый собственник помещения обязан (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ):

• поддерживать свое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним;
• соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в МКД.

Другими словами, если причиной ущерба послужило ненадлежащее состояние имущества собственника помещения в МКД или его действия, то вина будет лежать на таком собственнике. Если же ущерб причинен вследствие ненадлежащего состояния общего имущества в МКД или ненадлежащего качества выполненных работ по его содержанию, то виновной будет признана управляющая МКД организация.

Истребование ущерба с подрядчика

Возместив ущерб собственнику, вы можете потребовать возмещения расходов с подрядчика. Есть два способа.

1. Предусмотреть солидарную ответственность в договоре с подрядчиком.

2. Взыскать убытки с подрядчика в порядке регресса.

Солидарная ответственность

Жилищное законодательство не предусматривает солидарной ответственности организации, управляющей МКД, и подрядчика перед собственниками помещений в МКД в случае проведения некачественных работ. Тем не менее вы можете включить ее в договор подряда или договор оказания услуг и выполнения работ по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ).

Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если это предусмотрено договором или установлено законом (ст. 322 ГК РФ). Лица, совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим солидарно (ст. 1081 ГК РФ).

Чтобы взыскать с подрядчика ущерб в рамках солидарной ответственности, необходимо доказать вину каждой стороны в причинении совместного вреда.

Регресс

Если в вашем договоре нет условий о солидарной ответственности, но при этом существуют доказательства вины подрядной организации в причинении ущерба, возместить понесенные убытки можно в порядке регресса (обратного требования). Такую возможность предусматривает ч. 1 ст. 1081 ГК РФ.

Заявите обратное требование о возмещении денежных средств через суд. Для этого вам нужно будет доказать:

• причинно-следственную связь между действиями подрядчика и ущербом, причиненным собственнику помещения в МКД;
• факт выплаты потерпевшему денежных средств вместо подрядчика.

Поэтому еще на стадии разрешения конфликта между вами и потерпевшим лицом заручитесь доказательной базой, подтверждающей вину подрядчика (например, отчетом независимой экспертизы).

ПРАКТИКА

Включайте в договор ответственность за причинение ущерба

Всего двух пунктов в договоре хватило УО из Ярославской области, чтобы взыскать ущерб с подрядчика. Вот их содержание:

• «подрядчик в соответствии с законодательством РФ несет материальную ответственность в полном объеме причиненных заказчику убытков, ущерба его имуществу, возникших по причине неправомерных действий (бездействия) подрядчика и его персонала при выполнении работ в рамках договора в объеме, предусмотренном перечнем работ»;
• «подрядчик обязан по взаимному соглашению сторон компенсировать заказчику взысканные с него органами государственного надзора суммы штрафных санкций и суммы, взысканные по решению суда о возмещении материального ущерба, судебные расходы по причине невыполнения, некачественного или несвоевременного выполнения подрядчиком условий настоящего договора».

Подрядчик не смог отменить решение суда. См. постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.10.2014 по делу № А82-12679/2013.